(Frankfurt am Main, 06.9.2011) Wer sich das erste Mal mit einer Immobilienfinanzierung befasst, stößt auf eine Reihe von Fachbegriffen. Die wichtigsten und ihre Bedeutung kurz zusammengefasst.
Beleihungsgrenze. Sie umfasst die Grenze, zu dessen Höhe die Bank bereit ist, die Immobilie zu beleihen und mit einem entsprechenden Kredit zu finanzieren. Als Basis dafür wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen, also der Preis, zu dem die Immobilie am Markt verkauft werden könnte. „Die Bank gewährt allerdings keinen Kredit über die gesamte Höhe. Die Beleihungsgrenze liegt bei 85 bis 90 Prozent des Verkehrswertes“, erläutert Petra Krauß, Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma und Vorstandsmitglied im Immobilienverband IVD-Mitte. Bei guter Bonität des Kunden finanzieren Banken bis zu 100 Prozent des Kaufpreises.
Eigenkapital. Zum Eigenkapital zählen unmittelbar verfügbare Beträge auf Giro- und Tagesgeldkonten sowie mittelfristig angelegte Gelder wie Festgeld- und Sparkonten, Bundesanleihen, Pfandbriefe, Aktien und Fonds. Der Eigenkapitalanteil sollte bei mindestens 20 Prozent der Kaufsumme liegen, exklusive der Kaufnebenkosten.
Kaufnebenkosten. Etwa fünf Prozent des Kaufpreises müssen für Grunderwerbssteuer und Gebühren (Notar, Grundbuchamt) einkalkuliert werden. Zudem müssen in Hessen Immobilienerwerber 5,95 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision einrechnen. Nicht zu vergessen sind Ausgaben für Umzug, neue Möbel und Einrichtungsgegenstände.
Monatliche Belastung. Zins und Tilgung des Darlehens sollten bei Normalverdienern nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen.
Soll- und Effektivzins. Der Sollzins legt fest, welcher Zinsbetrag jährlich an die Bank zu zahlen ist. Der Effektivzins hingegen besagt, wie hoch für den Darlehensnehmer die jährliche Gesamtbelastung ist, da hier auch weitere Faktoren in die Zinsberechnung einfließen. Dies sind beispielsweise Kosten für tilgungsfreie Jahre, Art der Tilgungsverrechnung und Auszahlungshöhe sowie Bearbeitungs- und Darlehensgebühren der Institute für die Krediterteilung.
Eigentlich ist der effektive Jahreszins ein Instrument, um die Konditionen der Banken transparent und vergleichbar zu machen. Dies gelingt nur in Ansätzen, da die genannten individuellen Darlehens-Ausgestaltungen dies erschweren.
Tilgung. Mit der Tilgung wird der Rückzahlungsbetrag an die Bank festgelegt. Je höher diese ist, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und umso geringer sind die Gesamtkosten. Man muss zumeist die Tilgungshöhe nicht bis zum Laufzeitende bei-behalten: Verändern sich die finanziellen Möglichkeiten, kann die Rate nach oben oder unten angepasst werden. Unter Umständen verlangt die Bank ab einer gewissen Anzahl von Tilgungsänderungen eine zusätzliche Gebühr. Manches Institut bietet keine Tilgungsänderung an.
Zinsaufschläge. Die Top-Konditionen, mit denen viele Banken werben, erhalten Bauherren und Immobilienkäufer zumeist nur für einen Teil ihrer Finanzierung, beispielsweise für 60 Prozent des Beleihungswertes. Darüber hinausgehende Darlehen lassen sich die Kreditinstitute mit einem höheren Zinssatz vergüten, damit sie ihr höheres Kreditausfallrisiko abdecken können.
Pressekontakt:
Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte (Hessen/ Thüringen)
Inhaberin Krauß Immobilien
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