(Frankfurt am Main, 18.2.2011) In Zeiten der Aktien-Euphorie wurden Menschen belächelt, die ihr Vermögen in Immobilien anlegten und sich mit Renditen von unter zehn Prozent zufrieden gaben. Mittlerweile hat sich das Blatt gewendet; bei Verbrauchern ist nach dem Aktienverfall durch die Finanzkrise hohes Risiko out: Sie legen mehr Wert auf risikoarme und wertstabile Anlageformen wie vermietete Immobilien.
Den Eigentümern von vermieteten Immobilien kommen dabei drei Vorzüge zugute: Steuervorteile, Mieteinnahmen und ein möglicher Wertzuwachs durch steigende Grundstückspreise.
Bei der Wahl einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses sollte der Investor ein Auge auf die Lage, die Erreichbarkeit und das Umfeld haben. Ratsam ist es, die vier Wände in einer Stadt zu kaufen, in der man den Immobilienmarkt kennt. Erwirbt der Anleger anderswo ein Objekt, sollte er sich über den örtliche Makler so-wie im Internet entsprechend informieren.
Ein weiteres Kriterium, auf das er achten sollte, sind die Ausstattung und der Gebäudezustand. „Die Häuser sollten über Balkone und Aufzug verfügen, gut an öffentliche Verkehrsmittel angebunden sein und eine moderne, energiesparende Heizungstechnik haben; Schulen und Läden sollten gut erreichbar sind“, erläutert Petra Krauß, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands IVD-Mitte und Inhaberin der gleichnamigen Frankfurter Immobilienfirma.
Der bisherige Eigentümer beziehungsweise Immobilienverwalter kann dem Erwerber Auskunft über die angefallenen Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen erteilen sowie anhand der Kontoauszüge Einblick in die Zuverlässigkeit der Mieter geben. Ein gutes Zeichen ist, wenn die Mieter schon viele Jahre in ihren vier Wänden leben und pünktlich die Miete zahlen. „Hohe Fluktuation und Mietaußenstände sind hingegen ein schlechtes Zeichen“, so Krauß, die im Frankfurter Norden als Maklerin und GebäudeSachverständige tätig ist.
Bevölkerungswachstum sichert Mieterträge
Eine stabile Wohnungsnachfrage und eventuelle Mietsteigerungen orientieren sich zudem an der Bevölkerungsprognose. Das Rhein-Main-Gebiet zählt dabei zu den wenigen Regionen, die in den kommenden 15 Jahren mit einem Bevölkerungsanstieg rechnen können. Eine Studie der Bertelsmann-Stiftung geht davon aus, dass die Einwohnerzahl in Frankfurt bis 2020 um knapp 8.000 Einwohner auf rund 662.400 steigt. Auch für viele Umlandgemeinden weisen Vorhersagen eine wachsende Bevölkerung, verbunden mit einer größeren Wohnungsnachfrage, aus. Dies gilt etwa für Bad Homburg, Bad Vilbel und Eschborn.
Der Bevölkerungszuwachs steht einem seit über zehn Jahren anhaltenden Rückgang des Mietwohnungsbaus gegenüber: Ein knapperes Angebot lies wiederum die Mieten steigen: Zwischen 1990 und 2010 kletterten in guten Wohnlagen Frankfurts die Wohnungskaltmieten von 5,88 auf 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (plus 61,6 Prozent). Im gleichen Zeitraum stiegen sie im Umland um 47 Prozent, von 5,10 auf 7,50 Euro (Quelle: IVD). In den guten städtischen Wohnlagen liegen die Durchschnittsmieten noch darüber. In der Altstadt, im Nordend, im Westhafen, in Sachsenhausen und Bockenheim liegen die Wohnungskaltmieten bei elf Euro, im Westend sogar bei 13 Euro (Quelle: IHK Frankfurt).
Die Kaufpreise für vermietete Mehrfamilienhäuser liegen in Frankfurt – je nach Standort – zwischen dem 12,5- und 18-fachen der jährlichen Nettokaltmiete. In Offenbach und Neu-Isenburg liegen sie im Schnitt bei dem 12-fachen; in Bad Homburg beim 16-fachen (Quelle: IVD, IHK). Dies ist ein überdurchschnittlich hoher Wert.
Vorteile zieht der Eigentümer auch aus Steuerersparnissen, die er mit einer vermieteten Immobilie erzielen kann. Die Ersparnis ist umso größer, je höher sein Steuersatz ist. Er kann neben der Gebäudeabschreibung ferner Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten beim Finanzamt geltend machen. Die größte Steuerersparnis bringen dem Kapitalanleger allerdings die Schuldzinsen, die er für die Finanzierung der Immobilie aufwendet.
Verkauft der Eigentümer seine Immobilie nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist, bleiben seine Gewinne steuerfrei. Dies gilt nur für vermietete Immobilien: Selbstnutzer genießen diese Steuervorteile nicht.
